zwangsversteigerungen

Gutachten richtig einschätzen

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Bei Zwangsversteigerungen hilft die Auswertung von Gutachten bei der Einschätzung der Immobilie. In vielen Fällen können Objekte günstig erworben werden. Doch der richtige Umgang mit den vorliegenden Informationen ist essenziell. Auch mögliche Risiken und Investitionstreiber müssen berücksichtigt werden, um hohe Zusatzkosten zu vermeiden.

Gutachten zur Objektbewertung

Innerhalb der Gutachten über den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB werden unterschiedliche Immobilien bewertet und eingeschätzt. Die Einschätzung erfolgt über das sogenannte Verkehrswertgutachten, welches durch einen Sachverständigen erstellt wird. Es dient als Grundlage für die Preisfindung im Rahmen der Zwangsversteigerung.

Der Fokus für die Besichtigung eines Objektes liegt dabei auf bestimmten Eckpunkten. Entscheidend für die tatsächlichen Kosten nach dem potenziellen Erwerb sind die ggf. anfallenden Renovierungskosten. Somit kann die zunächst als günstig eingestufte Investition real deutlich teurer sein als anfangs angenommen. Insbesondere ältere Immobilien sind preislich günstiger als Neubauten zu erwerben. Ein toller Parkettboden oder historische Fenster, die augenscheinlich Vorzüge des Objektes darstellen, können sich als Investitionstreiber erweisen.

Das Grundstück

Ein essenzieller Bestandteil im Rahmen des Erwerbs einer Immobilie ist das zugrunde liegende Grundstück. In diesem Zusammenhang gibt es diverse Verfahren, um den Wert zu ermitteln. Dies kann bspw. auf Basis der Grundsteuer geschehen.

Die sinnvollste und beste Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes ist jedoch das Verkehrswertverfahren. Sachverständige Gutachter können Sie z. B. bei der IHK finden. Entscheidend ist der  Tag, an dem das Gutachten erstellt wird. Bei älteren Gutachten kann der Zustand der Immobilie jedoch aufgrund verschiedener Vorkommnisse oder Entwicklungen stark abweichen.

Der Wert wird dabei unter anderem von vorhandenen Baulasten, der Lage und verkehrstechnischen Anbindung, der Gebäudeart, dem Alter der Immobilie und vielen weiteren Faktoren beeinflusst. Auch energetische Parameter geraten dabei immer mehr in den Fokus. Unterschieden wird bei der Bewertung in das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. In beiden Verfahren werden auch bauliche Eckdaten wie der Zustand der Elektrik, Heizung etc. im Gutachten berücksichtigt.

 

Die Heizungsanlage

In den meisten älteren Objekten ist das Baujahr der Heizung mit dem Baujahr des Gebäudes gleichzusetzen. Teilweise wurden im Zuge von Modernisierungen auch neuere Heizungsanlagen eingebaut. Gemäß der gültigen Energieeinsparverordnung ist ein Tausch bei einer eingebauten Anlage mit Baujahr vor 1985 notwendig. Bei einem späteren Baujahr dürfen die Kessel maximal 30 Jahre in Betrieb gewesen sein. Das Baujahr der Heizungsanlage können Sie über das Prüfprotokoll des Kaminkehrers in Erfahrung bringen. Handelt es sich um eine zu alte bzw. nicht mehr zeitgemäße Anlage, sollte dieser Aspekt in jedem Fall bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.

Die Renovierungskosten im Zusammenhang mit einer neuen Heizungsanlage hängen stark von der genutzten Technologie und dem Hersteller ab. Mit einem Kostenfaktor von 10.000 Euro müssen die Käufer mindestens rechnen. Hochmoderne Anlagen können auch deutlich mehr als 25.000 Euro kosten.

 

Die elektrische Installation

Ein Hauptaugenmerk liegt auf dem Zustand der elektrischen Anlagen. In älteren Häusern sind die Anschlüsse teilweise nicht mehr zeitgemäß, so dass bei der Nutzung mehrerer Geräte zur gleichen Zeit eine Überlastung des Stromnetzes vorliegt. Gerade bei älteren Schraubsicherungen ist davon auszugehen, dass eine Erneuerung der elektrischen Anlagen notwendig ist. Ein FI-Schutzschalter ist in jedem Fall sinnvoll und erforderlich. Zudem können alte elektrische Anlagen gefährlich sein, da durch einen Kabelbrand Unfälle passieren können.

Die Kosten für eine notwendige Renovierung können nach Expertenangaben zwischen 50 und 100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.

 

Die Wasserleitungen

Ein notwendiger Austausch der Warmwasserleitungen kann ebenfalls ein höheres Investitionsvolumen nach sich ziehen. Kalkablagerungen reduzieren zunehmend den Durchfluss des Wassers. Bei korrodierten Leitungen besteht zudem die Gefahr eines Wasserrohrbruchs. Dieser kann zusätzlich zu immensen Schäden und Kosten führen. Bei massiven Kalkablagerungen ist ein Austausch notwendig. Achten Sie während der Besichtigung auf die Verschraubungen und die Ventile. Bei starken Ablagerungen ist dies ein Zeichen eines schlechten Zustandes. Bauexperten können bei der genaueren Einschätzung unterstützen.

Die Kosten liegen bei deutlich mehr als 1.000 Euro pro Etage. Entscheidend für die Kostenhöhe ist der Zustand in den Sanitärbereichen. Insbesondere bei Leitungen im Bad können die Kosten schnell explodieren.

Eine Besonderheit sind Bleirohre. In Süddeutschland müssen diese flächendeckend ausgetauscht werden, da sie seit Dezember 2013 als Trinkwasserleitungen unzulässig sind. Bleirohre sind an ihrer graublauen Farbe erkennbar. Zudem entsteht ein dumpfes Geräusch beim Dagegenklopfen.

 

Feuchteschäden und Schimmel

Bei Schimmel handelt es sich um einen heimtückischen Pilz, welcher nicht immer auf den ersten Blick sichtbar ist. Gerade in älteren Häusern kann Schimmel in der Vergangenheit aufgetreten und dann wieder verschwunden sein. So kann es vorkommen, dass der Pilz weiterhin in den Wänden sitzt. Laut Experten sind insbesondere Bauoberteile ab 7 Prozent Luftfeuchte stark gefährdet.

Während der Besichtigung sollte vor allem auf oberflächliche Spuren von Schimmel geachtet werden. Bei Fenstern kann dieser auch in den Leibungen auftreten. Hinter großen und schweren Möbeln kann sich ebenfalls ein guter Nährboden für Schimmel befinden. Oft ist Schimmel auch anhand des leicht modrigen Geruchs zu erkennen. Eine intensive Prüfung hinsichtlich der Gesundheitsgefährdung sollte bei Verdacht auf Schimmel veranlasst werden.

Schimmel kann auch aufgrund nachträglich eingebauter und zu dichter Fenster entstehen. Während bei alten Holzfenstern aufgrund der undichten Stellen eine zwangsläufige Belüftung vorlag, gibt es diese bei neuen Fenstern nicht mehr.

Sofern der Schimmel entfernt werden muss, ist die Beauftragung einer Fachfirma erforderlich. Die Kosten hängen stark von der Größe der betroffenen Fläche sowie der Schimmelart ab. Nicht selten entstehen so Kosten von mehreren tausend Euro.

 

Verwendete Baumaterialien

Der gesundheitsschädliche Stoff Asbest wurde insbesondere in den 1960er und 70er Jahren in Gebäuden verbaut. Seit dem Jahr 1993 ist die Verwendung und Herstellung verboten, da schwere gesundheitliche Schäden möglich sind. Besonders für die Lunge ist dieser Baustoff sehr nachteilig und kann im schlimmsten Fall Lungenkrebs verursachen. Achten Sie bei der Besichtigung darauf, ob Asbest verbaut wurde. Eine konkrete und exakte Aussage kann durch einen Baugutachter getroffen werden.

Aufgrund des besonderen Materials ist eine notwendige Entfernung sehr kostenintensiv und kann ausschließlich von einem Fachunternehmen durchgeführt werden. Je nach der Bindung der Faserprodukte können die Kosten zwischen ca. 2.500 Euro und 30.000 Euro für eine Fläche von 100 Quadratmetern liegen.

Substanzschäden am Gebäude

Grundsätzliche Substanzschäden können in Form von Setzungsrissen, aufsteigender Feuchtigkeit oder Hausschwamm in Erscheinung treten. Bei Setzungsrissen handelt es sich um Risse in der Fassade. Diese entstehen insbesondere zwischen Wänden und Decke. Aufgrund von Unterspülungen, nebenliegenden Baustellen, einer Tiefgarage oder bei nicht geeignetem Untergrund können diese durch ein Absenken des Hauses entstehen.

Besonders bei gemauerten Kellerbereichen aus Gründerzeiten kann es zu aufsteigender Feuchtigkeit kommen. Dies kann Kosten von bis zu 15.000 Euro für ein Einfamilienhaus nach sich ziehen. Auffällig werden die feuchten Stellen durch abfallenden Putz im Sockelbereich bis zu einer Höhe von zwei Metern. Die Behebung sollten durch eine Fachfirma geschehen.

Bei Hausschwamm handelt es sich um einen Pilz, welcher oftmals in den Dach- oder Kellerbereichen auftritt. In vielen Fällen geht er von Holzbauteilen aus und kann stark weiterwachsen. Liegt Hausschwamm vor, ist eine Behandlung unumgänglich. Dazu ist es erforderlich, die betroffenen Holzbestandteile komplett zu erneuern und im Nachgang eine chemische sowie bei Bedarf thermische Behandlung durchzuführen. Im schlimmsten Fall kann eine Renovierung unrentabel sein, so dass ein Abriss und Neubau günstiger ist.

 

Schwarzbau

Ein potenzielles Risiko kann ein “schwarz” gebautes Gebäude sein. Dabei handelt es sich im Regelfall um Häuser, welche ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Unterschieden wird dabei in das formell illegale Gebäude und das formell und materiell illegale Gebäude. Bei dem formell illegalen Gebäude kann im Nachgang ein Bauantrag gestellt werden. Dieser kann potenziell noch genehmigt werden. Bei der zweiten Variante fehlt die Baugenehmigung und das Bauwerk ist dazu auch nicht genehmigungsfähig. Dies kann bei Verstößen gegen das Baugesetz der Fall sein. Ein Abriss wäre somit zwingend erforderlich.

Um dieses Szenario zu vermeiden, ist eine Einsichtnahme in das Bauregister des zuständigen Bauamtes ratsam.

Goldgrube oder Fass ohne Boden?

Nicht immer kann in Gutachten der tagesaktuelle Zustand mit allen wesentlichen Informationen berücksichtigt werden. Die Suche nach möglichst detaillierten Kriterien führt Sie am Ende zum perfekten Objekt.

Berücksichtigen Sie dabei die Parameter des baulichen Zustandes ebenso wie die Lage und den Kaufpreis. Im Fokus sollten insbesondere die kostenintensiven Bestandteile des Gebäudes stehen. Grundsätzlich besteht in einem älteren Gebäude ein höheres Risiko von Baumängeln als in neugebauten Objekten. Da jedes Objekt individuell ist, sollte konkret geprüft werden, ob die Immobilie geeignet ist und Baumängel möglichst ausgeschlossen werden können.

Je nach kaufvertraglicher Vereinbarung kann bei einem gravierenden Mangel auch ein rechtlicher Sachmangel nach § 434 BGB vorliegen. Per Frist kann der Verkäufer so zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Bei vorsätzlich verschwiegenen Mängeln handelt es sich um eine arglistige Täuschung. Diese muss wiederum vom Käufer nachgewiesen werden, was sich in der Praxis als sehr schwierig erweist.

Schätzen Sie die zu erwartenden Renovierungskosten vor dem Kauf möglichst exakt. Die im Artikel genannten Parameter können dabei helfen, die wichtigen Informationen zu finden. Auch im Gutachten sind diese in der Regel enthalten. Liegt der Kaufpreis am Ende nur bei 50 Prozent der nicht einkalkulierten Renovierungskosten, handelt es sich bei dem Kauf per Zwangsversteigerung um kein gutes Investment.

Tag Post :

Betongold, Ojektsuche, Zwangsversteigerung

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