zwangsversteigerungen

Grundlagen der Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung

Es gibt diverse Wege eine Immobilie zu erwerben. Eine interessante Option ist die Zwangsversteigerung. In vielen Fällen kann im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine günstige Immobilie erworben werden. Mit dem folgenden Ratgeber erfahren Sie sorgfältig und detailliert aufbereitet die Grundlagen rund um das Thema Versteigerungen.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um Vollstreckungsverfahren. Wenn der Eigentümer einer Immobilie die Kreditraten bzw. Rechnungen nicht mehr begleichen kann, kann der Gläubiger beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen. Hiervon können neben Einfamilienhäusern ebenfalls Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder auch Geschäftsgebäude betroffen sein. Bei dem Gläubiger handelt es sich im Regelfall um die kreditgebende Bank bzw. auch um mehrere Kreditinstitute.

Die Rückzahlungsschuld des Schuldners bei dem Gläubiger führt je nach Höhe der Schulden und Abstimmungen mit der Bank dazu, dass das Kreditinstitut die Schulden vollständig einfordern kann. Für eine Zwangsversteigerung müssen ein Vollstreckungstitel sowie eine Vollstreckungsklausel vorliegen. Der Titel wird nach dem gerichtlichen Mahnverfahren erteilt. Insofern der Eigentümer nach mehrfacher Aufforderung zur Zahlung seine Schulden nicht begleicht, ist es möglich, den Weg der Zwangsversteigerung zu gehen, wenn der Schuldner die Zwangsversteigerung nicht anfechtet.

Die Immobilie kann dann zu einer Versteigerung freigegeben werden. Aus dem Erlös können dann die Schulden beglichen werden.

Für eine Versteigerung kann es vielfältige Gründe geben. Im Regelfall ist diese Option jedoch die letzte Möglichkeit für den Eigentümer, die Schulden zu begleichen.

Weiterhin kann es im Rahmen von Scheidungen zu einer Versteigerung kommen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die betreffenden Parteien nicht auf eine gemeinsame Lösung in Bezug auf die betreffenden Immobilien einigen können. Alternativ kann es bei Erbschaften zu Streitigkeiten kommen, welche in einer Zwangsversteigerung resultieren.

Die Bekanntmachung von Zwangsversteigerungen

Der Ablauf des Verfahrens wird im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geregelt. Die Durchführung erfolgt über das zuständige Amtsgericht. Zwangsversteigerungsverfahren sind dabei grundsätzlich öffentlich zugänglich, sodass alle Interessenten über 18 Jahren bei der Versteigerung mitbieten können.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist dabei in vier Bereiche aufgeteilt. Zunächst wird das Verfahren mit einer öffentlichen Bekanntmachung der Zwangsversteigerung eröffnet. Dabei werden die wichtigsten Informationen zur Immobilie sowie der Verkehrswert benannt und ein Mindestgebot fixiert. Diese Informationen werden zur Eröffnung bei dem Termin wiederholt.

Die Bieterstunde

 

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist dabei in vier Bereiche aufgeteilt. Zunächst wird das Verfahren mit einer öffentlichen Bekanntmachung der Zwangsversteigerung eröffnet. Dabei werden die wichtigsten Informationen zur Immobilie sowie der Verkehrswert benannt und ein Mindestgebot fixiert. Diese Informationen werden zur Eröffnung bei dem Termin wiederholt.

Nach der Bekanntmachung folgt die Bietzeit. Sie wird auch als Bieterstunde bezeichnet. In dieser Zeit können Interessenten ihre Gebote abgeben. Dabei ist zu beachten, dass ein Nachweis über die entsprechenden finanziellen Mittel erforderlich ist, um ein Gebot abgeben zu können. Üblicherweise wird dabei eine Bankbürgschaft oder ein Scheck in Höhe von 10 % des Verkehrswertes der Immobilie als Nachweis eingefordert. Zudem muss ein Personalausweis vorgelegt werden. Das Prozedere läuft bis zum letzten Gebot bzw. zum Ablauf der Zeit. Anschließend wird das höchste Gebot dreimal wiederholt. Sofern sich kein höheres Gebot findet, erfolgt die Annahme des Gebotes und der Abschluss der Versteigerung.

Die Zuschlagsverhandlung

 

Als dritter Part im Rahmen der Zwangsversteigerung folgt die Verhandlung. Der Höchstbietende erhält nicht automatisch den Zuschlag, denn verschiedene zu beachtende Regularien müssen noch berücksichtigt werden. Handelt es sich um den ersten Termin der Zwangsversteigerung, ist ein Zuschlag nur dann möglich, wenn der gebotene Preis mindestens 50 % des Verkehrswertes der Immobilie entspricht. Liegt der Preis darunter, kommt es innerhalb der nächsten 6 Monate automatisch zu einem neuen Termin. Bei diesem erneuten Termin gelten diese Regeln dann nicht mehr und die Immobilie kann unter dem Wert ersteigert werden. Oftmals handelt der Gläubiger zu diesem Termin mit, um die Immobilie zu einem sehr günstigen Preis erwerben zu können. Liegt das Gebot über 50 % jedoch unter 70 % des Verkehrswertes, ist es dem Gläubiger gestattet, einen Widerspruch gegen den Verkauf einzulegen. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass Immobilien zu Schnäppchenpreisen veräußert werden.

Der Verteilungstermin

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung endet mit dem Verteilungstermin. Dieses Datum wird durch das zuständige Amtsgericht festgesetzt und findet im Regelfall 6 bis 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt. Zu diesem Termin wird der Verkaufserlös auf die bzw. den Gläubiger aufgeteilt. Infolgedessen kommt es zur Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch.

In Bezug auf die Kosten für den Käufer sind die folgenden Kaufnebenkosten zu berücksichtigen:

1. Verzinsung des Gebotes: Bis zur Bezahlung des Kaufpreises sind Zinsen zu berücksichtigen.

2. Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland sind analog zu jedem anderen Erwerb einer Immobilie zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer an den Fiskus zu entrichten.

3. Kosten für die Eintragung ins Grundbuch: Aufgrund der Eigentumsumschreibung sowie ggf. der Löschung der Grundschulden entstehen Kosten, welche auf Basis des Verkehrswertes ermittelt werden.

4. Zuschlagsgebühren: Diese fallen anstelle der Notargebühren an und bewegen sich etwa in Höhe von 0,5 Prozent des Gebotes.

Die Unterschiede zwischen Zwangs- und Teilungsversteigerung

Bei einer Teilungsversteigerung handelt es sich um eine Zwangsversteigerung im besonderen Sinne. Die Teilungsversteigerung wird auch als Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft bezeichnet. Diese kann eintreten, wenn die Gemeinschaft der Erben die Immobilien des Verstorbenen verwerten möchten. Alternativ tritt diese Form der Zwangsversteigerung ggf. in Erscheinung, wenn Eheleute das gemeinsame Eigentum an einer oder mehreren Immobilien verwerten möchten.

Besonderheiten der Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung wird oftmals genutzt, um festgefahrene Verfahren innerhalb von Erbengemeinschaft aufzubrechen. Im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung ist es bei dieser Sonderform jederzeit möglich, die Versteigerung wieder zurückzuziehen. Eine Zwangsversteigerung wird im Regelfall bis zur Verwertung der Immobilie finalisiert. Ein wesentlicher Unterschied ist die Notwendigkeit eines vollstreckbaren Titels. Bei Teilungsversteigerungen ist kein vollstreckbarer Titel erforderlich (§ 181 Abs. I ZVG). Somit kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen. Im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung ist keine Eintragung im Grundbuch notwendig. Um eine Teilungsversteigerung zu beantragen, reicht es aus, wenn der Erbe mit einem Erbschein bzw. mit einer beglaubigten Abschrift des Testaments sowie dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts sein Erbrecht nachweisen kann.

Außerdem kann bei einer Zwangsversteigerung der etwaigen Versteigerung nicht im Vorfeld entgegengewirkt werden. Im Gegensatz dazu kann eine Teilungsversteigerung in einer Verfügung von Todes wegen ausgeschlossen werden. Alternativ kann festgelegt werden, dass die betreffende Immobilie nur innerhalb eines fixierten Personenkreises versteigert werden kann.

Die Auszahlung der Erlöse

Die Verteilung der erzielten Erlöse stellt einen weiteren wesentlichen Unterschied dar. Entsprechend dem Rang im Grundbuch erfolgt die Verteilung bei einer üblichen Zwangsversteigerung durch das zuständige Vollstreckungsgericht. Handelt es sich um eine Teilungsversteigerung, erfolgt keine Verteilung durch ein Gericht. Im Regelfall erfolgt die Auszahlung der Erlöse entsprechend der vorherigen Einigung zwischen den einzelnen Erben. Ist keine Einigung möglich bzw. existieren keine übereinstimmenden Erklärungen, wird der Erlös bei der Gerichtskasse durch das Vollstreckungsgericht hinterlegt. Grundlage dafür ist § 117, Absatz II ZVG. Im Anschluss kommt es üblicherweise zu einer Einigung der Erben. Tritt dieser Fall nicht ein, müssen die Erben die Verteilung des Erlöses einklagen. Im Regelfall sind alle Erben an dem Erlös interessiert, so dass es im Anschluss in den meisten Fällen zu einer Einigung kommt.

Zudem können die Miterben dem Antragsteller der Teilungsversteigerung folgen und somit zu weiteren Antragstellern werden. Allerdings bleiben sie parallel in der Rolle als Antragsgegner, sofern sie nicht der erste Antragsteller sind. Bei einer üblichen Zwangsversteigerung ist diese Konstellation, dass eine Person zwei Rollen einnimmt, nicht möglich. Gibt es mehrere Schuldner, können diese nicht dem Verfahren beitreten und bleiben immer Antragsgegner.

Tag Post :

Amtsgericht, Teilungsversteigerung, Zwangsversteigerung

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