Einstieg in den Zwangsversteigerungsmarkt

Ratgeber

Der Zwangsversteigerungsmarkt wird zurzeit noch häufig mit einer unsicheren Wissensgrundlage assoziiert. Allerdings verbirgt sich hinter jedem der von den Amtsgerichten versteigerten Objekten eine große Chance. Immobilien können teils zu einem günstigen Preis erstanden werden. Wir wollen diese Stigmata vom Markt entfernen und Ihnen den Einstieg in den Zwangsversteigerungsmarkt erleichtern. Dazu bilden wir Sie umfangreich weiter und zeigen Ihnen genau, auf was Sie achten müssen, um die beste Immobilie zu finden.

Das Thema Versteigerungen durch öffentliche Hand ist sehr spezifisch. Daher wollen wir im Laufe der Zeit möglichst viele Aspekte beleuchten. Von Zwangsversteigerungen über Teilungsversteigerungen bis hin zu Themen wie Steuerrecht bei Immobilien. Unser Ziel ist es, Ihnen einen Einstieg in das Thema zu ermöglichen, so dass Ihnen am Ende alle Optionen des Immobilienmarkts offen stehen.

Wir beginnen in dieser Beitragsreihe damit, ein Grundverständnis für Zwangsversteigerungen zu vermitteln. Somit ist diese vor allem für Einsteiger interessant. Hier wird erklärt, was Zwangsversteigerungen überhaupt sind, wie sie ablaufen und welche Fachbegriffe Sie kennen sollten. Außerdem geben wir Ihnen allgemeine Tipps, um typische Fehler von Anfang an zu vermeiden.

Am überhitzten Immobilienmarkt ein günstiges Investment zu finden, ist beinahe unmöglich. Daher ist die logische Schlussfolgerung die Suche nach Alternativen. Der Zwangsversteigerungsmarkt bietet Ihnen eine Alternative, die in der Regel sogar interessanter ist als der herkömmliche Immobilienmarkt. 

Warum ist dieser Nischenmarkt so interessant?

Am Anfang eines jeden Versteigerungsprozesses legt ein Sachverständiger einen Verkehrswert (Marktwert) fest. Dieser Verkehrswert spiegelt den Wert der Immobilie basierend auf Fakten und Zahlen wider.
Makler orientieren sich bei herkömmlichen Immobilien rein am Marktwert. Sachverständige halten sich hingegen an bestimmte Bewertungskriterien. Zudem werden auch Werttreiber der Immobilie sowie Abschläge für bestehende Baumängel bei der Berechnung berücksichtigt. Das heißt, der Verkehrswert ist der faire Wert einer Immobilie und Sie zahlen keinen sogenannten Marktaufschlag.

Hierfür besichtigen die Sachverständigen die Versteigerungsobjekte. Wenn der Zutritt gestattet wird, werden die Baumängel dokumentiert. Objekte, bei denen keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, können aus eben diesem Grund besonders interessant sein. Denn der Sachverständige ist dazu verpflichtet, Abschläge bis zu 30 % vom Verkehrswert vorzunehmen, wenn er das Objekt dem äußeren Anschein nach beurteilen muss. Hier ist es empfehlenswert, sich selbst vor Ort einen Eindruck zu machen. Der Kontakt zu Gläubigern oder ein Gespräch mit den Nachbarn kann einen Wissensvorteil gegenüber den Mitbietern ermöglichen.

Deswegen freut es uns, dass Sie diese Chance ergreifen und diesen Weg mit uns gehen wollen. Wir erläutern mögliche Hindernisse im Rahmen einer Zwangsversteigerung und wie Sie am besten vorgehen können.
Unsere Wissensvermittlung ersetzt keine Rechtsberatung, sondern soll lediglich beim Verstehen der Grundlagen helfen. 

Was sind Zwangsversteigerungen?

Jedes Jahr werden zehntausende Objekte versteigert. Aufgrund von Corona und der stetig steigenden Scheidungsrate kommt es momentan wieder zu einem Anstieg der Versteigerungen. Doch wie hängt das zusammen?

Es gibt zwei Arten von Immobilienversteigerungen bei Amtsgerichten. Zum einen gibt es die herkömmlichen Zwangsversteigerungen, auch Schuldversteigerungen genannt. Diese entstehen immer dann, wenn eine Kreditschuld nicht bezahlt werden kann oder eine Insolvenz der letzte Ausweg ist. Zum anderen gibt es die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft, welche auch als Teilungsversteigerung bezeichnet wird. Diese finden immer dann statt, wenn im Rahmen einer Scheidung eine Immobilie versteigert werden muss. Aber auch Erbengemeinschaften, die sich nicht einig sind, wie sie mit dem Objekt verfahren wollen, sind hiervon betroffen. Eine Gemeinsamkeit beider Möglichkeiten ist jedoch, dass Grundstücke und die darauf befindlichen Gebäuden, Erbbaurechte und Gebäudeeigentum sowie Wohnungseigentum versteigert werden.

Für Kaufinteressenten sind die drei Phasen von Bedeutung, die im Anschluss an die Bekanntmachung der Versteigerung anstehen:

1. Phase: Bekanntgabe bis Versteigerung
2. Phase: Der Versteigerungstermin mit Bekanntmachungsteil
3. Phase: Bietzeit und nach dem Verteilungstermin

Kurzum, es wird zwischen der Zeit vor, während und nach der Versteigerung unterschieden. Zunächst müssen Sie aber ein passendes Objekt finden. Worauf hier zu achten ist, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel, der Ihnen den Einstieg in dieses Thema erleichtern soll.

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Amtsgericht, Schnäppchenhaus, Zwangsversteigerung

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