zwangsversteigerungen

Der Versteigerungstermin

Ratgeber

Die formelle Vorbereitung auf den Versteigerungstermin

Nachdem Sie sich umfangreich über das Objekt informiert haben und sicher sind, dass es Ihren Vorstellungen entspricht, beginnt die Vorbereitung auf den Versteigerungstermin. Als Erstes gilt es zu klären, welche Voraussetzungen zum Mitbieten erfüllt werden müssen. Sie müssen mindestens 18 Jahre alt und geschäftsfähig sein und deinen gültigen Personalausweis vorlegen. Falls Sie für eine andere Person bieten wollen, benötigen Sie außerdem eine notariell beglaubigte Bietvollmacht. Wenn es sich um eine juristische Person handelt, benötigen Sie zusätzlich zum Nachweis der Vertretungsberechtigung einen beglaubigten Registerauszug, der nicht älter als 4 Wochen sein darf.

Die Sicherheitsleistung

Im Rahmen des Zwangsversteigerungstermins muss eine Sicherheitsleistung, auch Bietsicherheit genannt, hinterlegt werden. Die Höhe orientiert sich an dem vorher festgelegten Verkehrswert und beläuft sich auf 10 % des Wertes. Ist also der Verkehrswert auf 100.000 € festgelegt, müssen 10.000 € als Bietsicherheit hinterlegen werden. Sollten Sie die Immobilie nicht ersteigert haben, wird Ihnen das Geld schnellstmöglich zurückerstattet.

Es gibt mehrere Möglichkeiten die Bietsicherheit zu hinterlegen:

Das Geld kann an das Amtsgericht bzw. die Justizkasse überwiesen werden. Dafür muss der Geldeingang vor dem Versteigerungstermin erfolgen. Neben den Kontodaten müssen dafür in der Regel das Aktenzeichen, das Stichwort „Sicherheit“, das Amtsgericht und der Versteigerungstermin angegeben werden. Dies ermöglicht es den Behörden, die Sicherheit dem richtigen Verfahren zuzuordnen. Informationen darüber, auf welches Konto und mit welchem Verwendungszweck überwiesen werden soll, finden Sie auf der offiziellen Homepage des Amtsgerichts oder in der Amtlichen Bekanntmachung.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen im Inland zahlbaren Verrechnungsscheck oder einen Bundesbankschenk vorzuweisen. Alternativ kann auch eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bankbürgschaft vorgelegt werden. In jedem Fall dürfen diese jedoch frühstens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt worden sein.

Die Zahlung der Sicherheitsleistung in bar ist inzwischen nicht mehr zulässig. Die Bietsicherheit wird auf Verlangen des Gläubigers oder einem anwesenden Vertreter vorgelegt. Es kann vorkommen, dass im Einzelfall auf die Sicherheit verzichtet wird, davon ist im Regelfall aber nicht auszugehen.

 

Nur 2.000 € mehr und die Immobilie gehört mir!

Sie sollten im Vorfeld Ihr Maximalgebot festlegen, welches Sie in keinem Fall überschreiten. Ein bekanntes Phänomen beim Bieten ist es, als Höchstbietender dem Endowment-Effekt zu unterliegen und infolgedessen irrational hoch zu bieten. Rechnen Sie daher mit unserem Kalkulator Ihr Maximalgebot aus und bleiben Sie dabei. Es ist auch empfehlenswert eine Begleitung mitzunehmen, die Sie an das Gebot erinnert, denn sonst kann der Kaufrausch teuer werden.

Wie berechnet sich das Höchstgebot?

Meistgebot + 250.000
+ 4 % Zinsen 493,15 -> wie du diese vermeiden kannst, erklären wir später noch
+ Zuschlagsgebühr 878,00
+ Eintragungsgebühr 507,00
+ Grunderwerbssteuer 3,5 %
+ berechnete Renovierungskosten

Es fallen aber keine Makler- oder Notargebühren an, welche in der Regel 5 % ausmachen. So ergibt sich nun am Ende Ihr Meistgebot.

Die Finanzierung für die Immobilie sollte schon vor der Versteigerung stehen, denn mit Erteilung des Zuschlags gehen bereits jegliche Rechte und Pflichten auf den Bieter über. Sollten Sie also bis zum Verteilungstermin keinen Kreditgeber finden, haben Sie eine hohe Schuld, die Sie im schlimmsten Fall in die Insolvenz treiben kann. Deswegen bieten wir Ihnen eine Finanzierungsvermittlung an und vergleichen dafür die Konditionen von 400 verschiedenen Banken. Unser Service versorgt Sie mit einem Rundum-Paket. Diese Unterstützung endet auch nach dem Versteigerungstermin nicht. Wir begleiten Sie auch danach und stellen Ihnen den 4Rent-Immobilienmanager zur Verfügung, der Sie bei der Mieterverwaltung unterstützt. Dadurch wollen wir Ihnen möglichst viel Arbeit abnehmen. Falls Sie etwas finden, was Ihnen in diesem Prozess noch fehlt, dann geben Sie uns bitte Bescheid. Wir lesen jedes Feedback mit größter Sorgfalt und versuchen, es umzusetzen.

 

Der Versteigerungstermin

Wenn Sie alle Vorkehrungen getroffen haben, sollten Sie mit einem entspannten Gefühl in die Versteigerung gehen können. Diese findet beim jeweiligen Amtsgericht statt. Die genaue Adresse finden Sie auf unserer Objektseite oder in der öffentlichen Bekanntmachung. Mit der Checkliste für Zwangsversteigerungen im 4Rent-Immobilienmanager können Sie Schritt für Schritt alle nötigen Vorbereitungen abhaken. In jedem Fall sollten Sie vorab zwei, drei Versteigerungstermine als Besucher besichtigen. So bekommen Sie ein Gefühlt für das Ganze. Wenn Sie Hilfe benötigen, können Sie jederzeit unsere Versteigerungsbegleitung zu Ihrem Termin buchen. Überprüfen Sie am Abend vor der Versteigerung, ob der Termin tatsächlich stattfindet oder möglicherweise aufgehoben wurde. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie pünktlich zum Versteigerungstermin erscheinen.

Zu Beginn wird im Bekanntmachungsteil aus den Gerichtsakten vorgelesen. Durch Ihre Vorbereitung sollten Sie hier keine Überraschungen erwarten. Dennoch ist es möglich, dass Sie einen veralteten Grundbuchauszug eingesehen haben und seitdem eine neue Grundschuld eingetragen wurde. Im Zweifelsfall würden Sie diese unwissentlich übernehmen. Zudem werden im Bekanntmachungsteil neben dem Inhalt des Grundbuchs auch die Verfahrensbeteiligten, die betreibenden Gläubiger, der Zeitpunkt des Antrags für die Versteigerung, die Anmeldungen der Gläubiger mit ihren Grundschulden und Mieter mit bereits geleisteten Mietvorauszahlungen festgestellt. Wenn Sie frühzeitig zum Termin erscheinen, können Sie sich in Ruhe einen Überblick über Ihre Mitbieter verschaffen und sich mit ihnen austauschen. Wenn Sie mitbieten, handelt es sich um Bargebote, d.h. etwaige bestehende Grundschulden sind darin nicht enthalten.   

 

Die Bieterstunde

Die Bieterstunde dauert immer mindestens 30 Minuten. Ob Sie direkt am Anfang bieten oder erst beim dritten Verkünden des Höchstgebots eines Konkurrenten ist Ihnen überlassen. Oft werden die ersten 20 Minuten erst einmal abgewartet, bevor es in die entscheidende Phase geht. Innerhalb der Bieterstunde beantworten die Rechtspfleger auch mögliche Fragen, die im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung zuvor noch unbeantwortet geblieben sind. Nutzen Sie diese Zeit daher, um Ihre Fragen zu stellen.

Erfahrene Bieter umgehen meistens ein frühes sehr niedriges Gebot, weil dies oft ein stetiges Hochbieten nach sich zieht, bei dem nicht selten die gesetzten Grenzen über Bord geworfen werden. Ein frühes hohes Gebot hingegen kann Ihre Konkurrenten hingegen auch abschrecken. Falls Sie am Ende Höchstbieter sind, werden Sie gebeten, im Raum zu bleiben und es wird über den Zuschlag verhandelt.

Im Falle einer sofortigen Zuschlagserteilung sind Sie ab diesem Zeitpunkt Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Allerdings ist dies nicht immer der Fall. Der Zuschlag muss im ersten Versteigerungstermin vom Gericht versagt werden, wenn die 5/10-Wertgrenze unterschritten wird. 5/10- bzw. 7/10-Wertgrenze bedeutet, dass mindestens 50 % bzw. 70 % des angesetzten Verkehrswerts überschritten werden müssen. Ein gängiger Irrtum besteht darin, dass die 5/10- und 7/10-Wertgrenze immer nach dem ersten Versteigerungstermin entfallen. Dies ist nur der Fall, wenn der Zuschlag tatsächlich aufgrund des Unterschreitens der Wertgrenzen im ersten Termin versagt wird. Welche Wertgrenzen bestehen, geben die Amtsgerichte in der Regel bei ihren Veröffentlichungen bekannt.

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Amtsgericht, Hauskauf, Schnäppchenhäuser, Unter den Hammer

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